Die Option zur Steuerpflicht bei der Grundstücksvermietung (Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten) wird auf Grundstücke eingeschränkt, welche vom Leistungsempfänger nahezu für Umsätze verwendet werden, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Somit steht auch dem Vermieter der Vorsteuerabzug zu. Der Beobachtungszeitraum für allfällig durchzuführende Vorsteuerkorrekturen wurden von zehn auf 20 Jahre verlängert. (siehe hierzu meinen Blog vom 01.04.2012).
Zu den gefährdeten Leistungsempfängern zählen zB Banken, Versicherungen, Ärzte und Kleinunternehmer. Bei diesen Mietern ist hinsichtlich einer möglichen Option besondere Vorsicht angebracht, selbst wenn eine Bestätigung vorliegt, dass das Gebäude zur Erzielung Vorsteuerabzug berechtigender Umsätze verwendet wird.
Übergangsvorschriften:
Die neue Einschränkung der Optionsmöglichkeit kommt aber nur zum Tragen, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis nach dem 31.08.2012 beginnt. Darüber hinaus kommt die Neuregelung nicht zum Tragen, wenn mit der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter vor dem 01.09.2012 begonnen wurde, sowie auf Wohnungseigentum, das vor dem 01.09.2012 erworben worden ist.
Die Kammer der Wirtschaftstreuhänder hat mit E-Mail vom 07.08.2012 an das BMF um Beantwortung von Zweifelsfragen gebeten.
Am 17.08.2012 nahm das BMF bezüglich Mieterwechsel wie folgt Stellung:
Auch ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite begründet für Umsatzsteuerzwecke ein neues Miet- oder Pachtverhältnis. Verschenkt oder veräußert der Vermieter das vermietete Grundstück, liegt ein Vermieterwechsel vor, wodurch ein neues Miet- und Pachtverhältnis begründet wird und daher die Einschränkung der Optionsmöglichkeit zu prüfen ist !!
Besprechen Sie sich daher mit Ihrem Steuerberater !